フラット35Sは「元利均等」か「元金均等」どっちがお得？

一般的には

繰り上げ返済をすれば「元利均等」「元金均等」どちらを選んでも
ほとんど同じ金利負担になり、結局どちらも同じような総支払額になる

と言われています。

コチラのサイトが分かりやすく説明されています→★


たしかに、勉強すると「元利均等」で組んで「繰上返済」を
すれば、ローンの期間も短くになるらしいし
総支払額もほとんど変わらないというイイことづくめです。

ただし！
フラット35は繰上返済の条件が一度に100万円以上から!

そんなに簡単にできる繰り上げ返済額ではありません。(ノД`)・゜・。


そこで、具体的にシミュレーションしてみました。

■条件

　ローンの種類：フラット35Ｓ
　借　入　金　：2000万円
　借入　期間　：20年

我が家の場合、元金均等法と元利均等法の
月々の返済額は

　月々約1万円、元金均等法の方が高い（最初の10年）


そこで実際には「元利均等」で組み
「元金均等」で組んだつもりで、
月々の支払の差額分の、1万円をコツコツ貯金をして

合計100万円貯まるのは

100万÷12万円（1年）＝約8年後


少し余裕をみて9年目にこの8年かけて貯金したお金（100万）を
繰上返済したとすると


■繰上返済しない場合の支払い総額

　元利均等法：23,225,218円（20年）
　元金均等法：23,054,645円（20年）

→元金均等法の方が「170,573円」安い



■9年後、100万円の繰上返済をした場合の支払い総額

　元利均等法：22,956,594円（18年11ヶ月）
　元金均等法：23,054,645円（20年）

→元利均等法の方が、約1年早くローンが終わる上に「98,051円」安い


という結果になりました！（※フラット35Sの繰上手数料は無料）

たった9.8万？されど9.8万です！


それにもっと多く繰上返済出来ればもっと差が出ると思います。


しつこいようですがフラット３５Ｓの繰上返済は100万円以上から。
金利があがる、11年目に入るギリギリまで貯めて
出来るだけ多くの繰上返済をすればするほど、効果的です。
(※ウチは最初の10年間のみ、金利が１％優遇されるフラット35Ｓです）

ローンが始まったら、
コツコツ繰上返済のための貯金をがんばります☆ｐ＾＾ｑ



ちなみにこれらは住宅保障機構さんのサイトで試算しました。
色々なパターンを細かく設定できるのでとても分かりやすくておススメです＾＾ｂ


※金融のプロではないので、この記事は参考程度にお読みになってください<(_ _)>　

住宅ローンはこうして選びました

2010年5月5日の記事以来の住宅ローンの話になりますが
あれから、

大手銀行

地元信用金庫

ＳＢＩ住宅ローン

の３社で一通り、同条件にてシュミレーションをしてもらい
比較検討した結果


「ＳＢＩ住宅ローン」


にて借りることに決めました☆


出した条件は

　・ローンの種類：フラット35S

　・ローン　期間：20年

　・借　入　金　：2000万円

正直、調べる前までは同じフラット35Sなんだから
どこで借りても大差はないと思っていたのですが



大差ありました！


いちばん高かったのは「大手Ｕ○Ｊ銀行」。
こういう大手の銀行さんは、「自社商品のローン」で組んでほしいので
「フラット35S」には力を入れられていないのですね。


具体的にどう比べたかといいますと

融資手数料、利子など全ての必要経費を含む
銀行への「支払い総額」で比較しました。


同じフラット35Sでも銀行によって金利も違えば
融資手数料も違います。

なので、それらの項目だけ見ていても
結局どのローンがお得なのか、さっぱり分かりません。


で、行き着いたのが

「支払総額」

利子や手数料も含めて、結局いくら銀行に返せばいいのか？

ちょっとだけ比較表を作るのが面倒ですけど
これで比べると、とてもシンプルで良かったです。


商品が金利固定のフラット35Sと決めていたので
出来た比較方法ではありますが、おススメ出来ると思います＾＾




そして実は現在、本審査中。
もうすぐ、審査の結果がくるのでドキドキです＞＜

住宅ローン審査、必要書類

少し前に、気の早いことですが
住宅ローンの審査に必要な書類が知りたくて、相談窓口に行ってきました。


最初は仮審査からだと思っていたのですが
よほどの心配がなければ、本審査からするのだそうです。

仮審査が通っても、本審査でまた同じ書類が必要になったりして
二重手間になるからなんだとか。



そして、頂いたセットはこちら。

個人ローン借入申込書

こちらは、参考に頂きましたが基本的にはローン契約者本人が
銀行にて記入するとのことでした。

団体信用生命保険　申込書兼告知書

これは、自己申告なんだそうで、医師による診断書等は必要ないそうです。
気を付けることは、申請が通った後
有効期限が6か月ということ。

つまり申請通過後、6か月以内に借入が完了しないと
もう一度、申込書を通さなければならないということになります。

審査時に必要な書類の一覧表
現在の金利表
キャンペーン情報のチラシ

私はフラット20で借りたいと思っているので
銀行の金利はあまり見ていませんが、参考までに比べると

2010年4月現在　UFJの20年固定金利…４％（保険料別途必要）

2010年4月現在　フラット20（保証型）…2.87％
（フラット35はフラット20にプラス0.3％）

こうしてみると、圧倒的にフラット20のほうが良さそうですが
住宅融資支援機構が定めた住宅条件を満たしていないと適用されないのと
募集形式なので必ず借りられるとは限らないみたいです。



そして、いちばん大変そうだな～と思った必要書類の数々
（下記はサラリーマンの場合に必要なものです）
　
　・源泉徴収票（原本）
　　→手元にない場合は会社にて再発行手続き

　・住民税決定通知書または証明書（原本）
　　→通知書なら会社
　　　証明書なら市区町村

　・印鑑証明書（発行後３か月以内のもの、原本）２通
　　→市区町村役場

　・住民票の写し（発行後３か月以内のもの、原本）
　　本籍の記載がないもので家族全員の記載があるもの　１通
　　→市区町村役場
　
　・運転免許証（原本）
　　※写真が付いているので、本人確認のため必要

　・健康保険証（原本）
　　※連続勤務年数を見るために必要

　・印鑑（実印と銀行印）

　・工事請負契約書（コピー）
　　→原本を持っていけば、銀行にてコピーしてくれる

　・案内図・住宅地図（コピー）
　　→なければなくてもOK

　・建築確認済証または建築確認通知書
　　配置図・平面図付（コピー）
　　→原本を持っていけば、銀行にてコピーしてくれる

　・固定資産税評価証明書
　　→市区町村役場

　・公図
　　→物件所在地管轄法務局

　・不動産登記簿謄本（発行後３か月以内のもの、原本）
　　→物件所在地管轄法務局


以上１３点！


・会社
・市区町村
・法務局

の３か所にて揃える必要がありそう。
きっと１日掛かりですね。
お金を借りるって大変。


↓文字ばかりで疲れたのでちょっと癒し画像

審査は、これらを揃えて提出した後、１週間程度かかるそうです。
ハウスメーカーで建てれば、多分こういったことはフォローが入るから
心配なさそうですが、ウチはそうではないので
いろいろ計画的に行動しなくちゃです。


まずは印鑑登録からかな＾＾；
実印を決めなくては…（苦笑

住宅ローンについて

突然夫から『住宅ローンについて調べてほしい』という適当な指令を受けたので
素直に調べてみたのでまとめてみました。（平成20年現在）

素人なので、間違っているところや、アドバイスがあればご意見ください<(_ _)>



○銀行ローン
民間の銀行が貸出しするローン
　　　
【 メリット 】
・種類が豊富
・35年未満で借りる場合はどこで借りるよりも安くなる場合がある

【デメリット】
・基本的には、「手数料」「保証料」が必要
　ex)35年期間借り入れ、元利金等返済で借り入れする場合、
　　100万円あたり2万円強の保証料
　　つまり、2000万円の住宅ローンを組むと約40万円超の保証料が必要

【 ポイント 】・必ず、キャンペーン金利の適用がある時に借りること
　　　　




○フラット３５(住宅金融支援機構)住宅ローン　　　
住宅金融支援機構の証券化支援事業を活用した、長期・固定金利の住宅ローン

【 メリット 】
・民間融資に比べて諸費用を安く上げることができる
　ex)借り入れ時には保証料が不要で、繰り上げ返済手数料もかからない　

【デメリット】
・繰上返済の最低額が100万円以上

・団体信用保険が別途必要
　ex)毎年１回の年度毎更新（銀行の場合は最初から組込まれている）
　　 支払額…借入残高に対して1000万あたり28300円
　　 残高が減れば保険料も下がる

【 ポイント 】
・平成19年に発売された「フラット20」は
「フラット35」よりも0.2％くらい金利が低いので要チェック

・平成21年度の優良住宅取得支援制度
　ex)当初10年間、0.3％金利優遇
　 　22年度からは期間限定で１％になるかも？？




○財形融資
会社等で財形貯蓄をしている場合に借りることができる

【 メリット 】
・勤務先から利子補給などの負担軽減措置が受けられる
・融資手数料が無料（5～20万程度の負担軽減になる）

【デメリット】
・転職をすると全額一括返済を要求されるという

【 ポイント 】
・5年固定の変動金利型
・フラット35と財形住宅融資を併用する際には
　申込みの窓口を一本化することが必要



○その他

【気を付けること】
・ローンは１本にしぼる
ex)併用ローンを行う場合、住宅ローンを2本借りることになるので、
当然ローンの取り扱い手数料などが2倍かかる

・元金均等返済がよい
→元本が早く減るので返済総額は少なくなる
※ただし、最初の返済が大変




今回の夫の指令、「なんで突然？」と聞いたら

「会社ではやく借りた方がいいって、たくさんの人に言われたから」

だそうです。
今は誰でもそう言いますよね＾＾；


まぁ、こんな機会でもなければしっかり調べようとしなかったと思うので
良かったということに？
でも、こういうのって日々新しい情報がでるので
古い情報は使えないですよね＾＾；


来年には住宅関連のエコポイントのようなものも
組み込まれるとか組み込まれないとか
優良住宅取得の場合はフラット35の金利が10年間（長期優良住宅は20年間）
１％OFFになるとか
そんな話も聞くのでその辺もしっかり調べないといけませんね＾＾

ちなみに、12月現在のフラット35金利は2．85％前後なので
実現すれば1％台後半で長期固定融資が利用できるってことですよね。
魅力的です～！